优配好油李江涛谈近期房地产走势分析

大家都知道现在房地产走势比较敏感，一方面它涉及对经济形势的判断优配好油，另一方面房价的涨跌牵动着千家万户，所以大家都非常关注。目前关于房地产走势，有几个关键问题需要讨论，比如当前房价到底是涨是跌，下一步会如何发展？正因为这些问题与大家息息相关，所以今天我要重点研究近期房地产走势这一课题。

围绕这个主题，我主要探讨以下几个方面的内容：首先是近期房地产市场走势的特点；其次是造成这种走势背后的原因；第三是我国房地产市场影响因素发生了哪些变化；第四是对未来房地产发展趋势的预判；最后将给出几点结论和建议。

一、近期房地产市场走势的特点

最近房地产有两个特点值得注意。

第一个特点是北京出现了房价下行的情况，比如学院路一带的小区和万柳书院这样的高端小区，房价都有所下跌。有资料显示，去年年底万柳书院85平米的房子能卖到1020万，到今年7月份就降到了940万。要知道万柳书院是北京的高端住宅区，总共只有300多套房子。学院路这样的优质地段，房价也跌到了\"5\"字头。这说明北京的房地产市场确实出现了下行趋势，这是第一个特点。

第二个特点是最近香港房地产相关股票出现上涨的情况。很多人都在问，是什么原因导致香港房地产股票上涨？目前初步分析认为，这可能与住建部在政治局会议后到广东、江苏进行住房调查有关。有观点认为，国家下一步可能会加大房产收储力度，拿出资金来解决房产收储问题，这对房地产行业是个利好消息，可能是推动股价上涨的重要因素。

以上是关于近期房产行业出现的两个特点，总体来说国内房地产下行的压力比较大，所以大家就关心就跟房产有关的话题。

二、房地产下行的原因到底有哪些？优配好油

当前房地产下行具有一定的普遍性和趋势性，虽然个别地区下行趋势可能有所减缓。分析房地产下行因素，我想从宏观、中观和微观三个层面来说。

首先是宏观因素。这与房地产周期结束有很大关系，房地产整体投入减少，老百姓购房意愿下降，这都是周期性因素。学术界普遍认为房地产下行源于房地产周期和基建周期结束，导致国家和民间投入都在减少。

其次是中观层面的行业因素。像恒大、碧桂园、万科等行业龙头企业普遍出现问题，主要有两个原因：一是在土地价格高位时拿地，现在地价下跌甚至腰斩；二是前几年建设的房子卖不出去，形成亏空。这些都反映出房地产行业供过于求的状况。

第三，从微观角度看，老百姓的刚性购房需求比例不高。很多人虽然有购房资金，但并非刚需，更多是投资需求。一旦房价下跌，购房意愿就很难被激活。目前只有少数特殊情况下才会买房，比如年轻人结婚需要解决住房问题。像上海黄浦区临江的楼盘，因为房型和地理位置稀缺，就出现了抢购现象，这属于高端刚需。

总体来看，房地产下行与房地产周期结束、多数人刚性需求已得到满足有关。这里有一组数据可以说明：目前我国住房存量约500亿立方米，基本能满足大部分需求。按每年2%的折旧率计算，加上弹性需求，每年约需12亿立方米。而从2021年开始，年建设量从18亿立方米逐步下降到2024年的12亿立方米，已能满足市场需求，但由于存量过大，消化库存压力很大，这也是房价持续下行的重要原因。

三、国家为稳定房地产价格做了哪些工作？

正如我刚才提到的，房地产价格企稳和市场形势恢复是很多人关心的大事。因为一旦房地产企稳，投资力度加大，这对国家经济将产生重大利好。要知道，房地产涉及60多个相关行业，占GDP比重在5%-10%以上。以当前126万亿的GDP总量计算优配好油，5%就是6.3万亿，10%就是12.6万亿，这个比例相当可观，所以大家都非常重视这个问题。

今年年初，住建部部长明确提出要\"坚决稳住房价，防止房价下跌\"的调控目标。但我们也看到，由于购房需求不足和房地产库存较大等问题，市场形势迟迟未能得到有效改善，这成为当前的关键难题。最近几个月，国家已经在推动房地产收储方面投入部分资金，并且下一步可能会加大投入力度。这也是近期香港房地产相关股票上涨的重要原因之一。

此外，除了收储政策外，国家还在积极化解城投债问题，努力解决房地产行业形成的债务问题，帮助房企盘活资产、盘活土地。通过\"先立后破\"的思路和\"白名单\"等政策，推动房地产建设有序进行。这些举措都体现出国家稳定房价的坚定决心。特别是通过发行专项基金、特别国债和长期国债等方式，为解决房地产问题提供了资金支持，已经初见成效。

我们可以得出基本结论：国家希望稳定房价、建设优质住房、通过房地产推动经济发展的决心和行动是坚定不移的，而且这些政策措施正在逐步显现效果。这是当前我们看到的基本情况。